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內(nèi)地城市吸引力排名出爐 一圖看哪里房價更抗跌

發(fā)布時間:2014-05-10閱讀:

內(nèi)地城市吸引力排名出爐 一圖看哪里房價更抗跌(名單) - AKHUAYI=


  2013中國公共財政收入最高的50個城市,對城市的人口吸引力進(jìn)行排名

  在全國各地樓市松動的關(guān)口,哪些城市的房子更抗跌?這其中,人口凈流入可以作為一個衡量的重要指標(biāo)。
  一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力,大量的流動人員到大城市后,融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈,這也使得大城市形成了盆地聚集效應(yīng)。
  近日,《價值線》雜志選取了2013中國公共財政收入最高的50個城市,對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬,人口吸引力排名第二;深圳排在第三,人口凈流入數(shù)為755.59萬。
  人口凈流入超過100萬的城市共有22個。值得注意的是,目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。除了北京、上海和深圳,廣州的人口凈流入也達(dá)到了461萬,廈門的人口凈流入雖然只有204萬,但常住人口與戶籍人口之比高達(dá)2.05比1。
  “人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的,往往漲得越快。沒怎么流入或者凈流出的,房價幾乎沒有上漲動力。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對記者稱,在近年來信貸收緊之后,各個城市房價與人口流動的關(guān)聯(lián)度進(jìn)一步提高。人口流入往往代表了這個城市市場的很多特質(zhì),比如公共資源更集中、就業(yè)機(jī)會更多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展更活躍。“人都是趨利的,從人的變化就能看出房地產(chǎn)市場的變化。”
  這一點(diǎn)在三四線城市特別明顯。2011年初,在一線城市和較為發(fā)達(dá)的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下,大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進(jìn)軍。但由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共服務(wù)均不如一二線城市,很多三四線自身的人口還在向一二線轉(zhuǎn)移,因此這些地方樓市過剩立即凸顯。
  以最近全面救市的地級市安徽銅陵為例,銅陵因銅資源而升級為市,為我國第二批資源枯竭城市之一。該市總?cè)丝谥挥?0多萬,市區(qū)人口不足40萬,本身人口就少,對周圍的吸附力十分有限,目前該市商品房可售套數(shù)超過1.8萬套,若按照前四月平均587套的去化率,至少要消化31個月以上,這樣的庫存需要幾年才能消化完。
  當(dāng)然除了人口流動因素外,一個城市房價的高低也跟這個城市自身的行政等級、在區(qū)域板塊中的地位、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型等因素有關(guān)。例如珠三角的佛山和東莞這兩個制造業(yè)大市,盡管人口凈流入也很多,但這兩個普通地級市的房價均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個副省級城市深圳和廣州。
  張大偉說,人口凈流入多的城市,當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場肯定會比較活躍,價格也很難下調(diào)。但如果周圍有行政級別更高、公共服務(wù)資源更好的城市,也會吸引掉當(dāng)?shù)氐囊徊糠种懈叨说目蛻簟@绶鹕胶蜄|莞的一大部分中高端購買力會流向廣州和深圳。
  在福建,經(jīng)濟(jì)總量第一大市泉州的民營企業(yè)十分發(fā)達(dá),也吸引了不少人口流入,富裕群體十分龐大。在房價方面,世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士告訴記者,泉州市區(qū)房價一萬出頭,還不到廈門的一半。最大原因是廈門作為福建的中心城市,在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的,廈門的樓市也吸附了周圍的很多購買力。
  張大偉提醒說,房價走勢除了跟人口流動、公共服務(wù)資源有關(guān)外,也跟某段時期內(nèi)該城市的市場供應(yīng)有關(guān)。例如杭州,人口凈流入179萬,公共資源服務(wù)也很不錯,但由于供應(yīng)量太大,加上之前價格已處高位,所以郊區(qū)盤就開始松動降價。
  此外,由于城市的等級不同,人口凈流入有時候也不能完全說明這個城市的吸附力。以直轄市重慶為例,常住人口比戶籍人口少398萬,但重慶的面積達(dá)到8.24萬平方公里,轄38個區(qū)縣,是中國行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市之一,說是一個市,其實(shí)是一個中等省份。如果僅以重慶市中心區(qū)來看,重慶市區(qū)仍是人口凈流入較多的區(qū)域。只不過,重慶郊縣人口實(shí)在太多,除了向市中心區(qū)轉(zhuǎn)移,也有部分向外省發(fā)達(dá)地區(qū)流動。

(.第.一.財.經(jīng).日.報)

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